Học hỏi kinh nghiệm thu hồi nhà đất của Hàn Quốc

2 tuần trước

Ở mỗi quốc gia hay vùng lãnh thổ khác nhau đều có những quy định, luật pháp riêng đối với lĩnh vực đất đai. Việc học hỏi từ các quốc gia sẽ giúp hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật tại Việt Nam, đặc biệt đối với đất đai...


Đất bị thu hồi tại Hàn Quốc nhằm phục vụ cho mục đích công

Tại Hàn Quốc, sở hữu đất đai thuộc tư nhân tuy nhiên khi nhà nước cần sử dụng vào mục đích chung thì hoàn toàn có thể thu hồi đất có bồi thường. Các căn cứ pháp lý hỗ trợ công tác thu hồi đất tại xứ sở Kim Chi này quy định tại Luật thu hồi đất năm 1962, luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và bồi thường thiệt hại năm 1975 và luật thu hồi đất cho các dự án công và bồi thường năm 2000.

1. Các trường hợp thu hồi đất tại Hàn Quốc

Cũng giống như các nước khác, trường hợp đất bị thu hồi tại Hàn Quốc nhằm phục vụ cho mục đích công bao gồm đất được nhà nước quy hoạch để xây dựng đường sắt, sân bay, đường bộ, đập nước thủy điện, đất thuộc diện quốc phòng an ninh, đất xây dựng các trụ sở cơ quan nhà nước, viện nghiên cứu, bảo tàng, thư viện, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị mới, ....


Hình thức thu hồi đất tại Hàn Quốc là tham vấn và cưỡng chế

2. Phương thức thực hiện thu hồi đất tại Hàn Quốc

Tham vấn và cưỡng chế là 2 hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Hàn Quốc.

Cụ thể, với phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc thỏa thuận giữa cơ quan công quyền và người bị thu hồi đất về cách thức, phương án bồi thường với trình tự thực hiện như sau:
- Chuẩn bị, thu thập các quy định về đất đai và tài sản có liên quan tới việc nhà nước thu hồi đất
- Xây dựng phương án bồi thường và công bố
- Thành lập hội đồng bồi thường
- Đánh giá, tính toán tổng số tiền bồi thường
- Yêu cầu tham vấn bồi thường
- Hoàn tất các hợp đồng bồi thường

Trong trường hợp tham vấn không thành công tức là việc thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước với người bị thu hồi đất không tìm thấy sự đồng thuận thì Nhà nước buộc phải dùng phương án cưỡng chế.

Theo thông tin thống kế từ Cục chính sách đất đai Hàn Quốc 85% trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn còn lại 15% trường hợp buộc phải sử dụng hình thức cưỡng chế.


Tổ chức nhà ở Quốc gia là cơ quan được phép thu hồi đất theo quy hoạch

3. Cơ quan thẩm quyền nào được phép thu hồi đất

Tại Hàn Quốc, Tổ chức nhà ở Quốc Gia là đơn vị được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở, căn hộ chung cư ...Tổ chức này là tổ chức xã hội được thành lập với nghĩa vụ bảo đảm cung cấp nhà ở tại các đô thị, thị trấn hoạt động theo hình thức một nhà đầu tư độc lập.

4. Bồi thường khi thu hồi đất

Việc bồi thường khi bị thu hồi đất tại Hàn Quốc được thực hiện trên nguyên tắc:

- Bồi thường nhà đất bị thu hồi do chủ đầu tư dự án thực hiện. Đơn vị đầu tư dự án sẽ tiến hành bồi thường cho cá nhân và chủ đất về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hay sử dụng đất cho các công trình công cộng.

- Bồi thường đầy đủ cho các cá nhân và chủ đất trước khi thực hiện triển khai dự án.

- Công tác thực hiện bồi thường được thanh toán bằng tiền mặt và có sự đồng thuận từ chủ đất. Ngoài ra cũng có thể chi trả bồi thường bằng trái phiếu do chủ đầu tư phát hành, sau đó có thể bằng hình thức đất hoặc nhà ở xã hội.

- Áp dụng bồi thường cho từng cá nhân

- Công tác bồi thường phải được tiến hành trọn gói. Với trường hợp 1 dự án thực hiện đòi hỏi phải thu hồi nhiều mảnh đất của cùng 1 chủ sở hữu ở các giai đoạn bồi thường khác nhau thì chủ đầu tư cần đảm bảo chi trả bồi thường trọn gói 1 lần.

Các trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận cuối cùng về phương án bồi thường. Đối với hình thức cưỡng chế thì tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế được xem là thời điểm xác định giá bồi thường.

Việc định giá giá trị đất đai để xác định đơn giá bồi thường được thực hiện bởi bên thứ ba là cơ quan, đơn vị có nghiệp vụ định giá chuyên nghiệp. Việc định giá này được giao cho ít nhất 2 cơ quan định giá trở lên để đảm bảo tính chính xác và công bằng cho chủ đất được bồi thường. Cơ quan, đơn vị định giá là các tổ chức độc lập theo doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về đơn giá.

Trong trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường khi chưa có sự đồng nhất trong thỏa thuận bên chủ đầu tư sẽ lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá thứ 3. Nếu lúc này giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc hơn thì phải có chuyên gia định giá khác trực tiếp thực hiện định giá cho tới khi đạt được mức giá thỏa thuận phù hợp cuối cùng cho cả 2 bên.

Mức giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường cuối cùng là giá trung bình cộng của kết quả định giá của 2 hay 3 cơ quan tư vấn về giá nhà đất độc lập được chủ dự án thuê định giá.

Xem thêm:
Tra cứu thông tin sổ đỏ online chính xác
Phần mềm đăng tin bds hiệu quả