Cần hài hòa lợi ích ba bên khi cải tạo chung cư cũ Hà Nội

7 tháng trước
Việc triển khai các dự án về chung cư cũ là một bài toán khó đối với Hà Nội do gặp nhiều trở ngại trong việc giải quyết lợi ích của ba bên: Nhà nước- doanh nghiệp-người dân.
 

Những khó khăn khi cải tạo chung cư cũ

Khó khăn lớn nhất là do khó thỏa thuận mức đền bù giữa hai bên doanh nghiệp và người dân. Mặc dù mức bồi thường đã được quy định khá rõ ràng trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, thành phố. Các hộ dân sống ở tầng 1 thường không đồng ý với mức bồi thường theo quy định, cho nên mất rất nhiều thời gian để thương lượng, thậm chí không đạt được thỏa thuận nên dự án cứ "giẫm chân tại chỗ".
Thứ hai là không thỏa mãn lợi nhuận cho doanh nghiệp do yêu cầu doanh nghiệp không được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình. 
can-hai-hoa-loi-ich-ba-ben-khi-cai-tao-chung-cu-cu-ha-noi
 
Khó khăn thứ ba là việc điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp lại không có đơn vị độc lập nào kiểm tra, giám sát nên dẫn đến thiếu sự tin tưởng giữa hai bên khi thống nhất phương án triển khai dự án.

Nhận diện quyền lợi ba bên

Về nguyên nhân chủ quan, cơ chế chính sách không đồng bộ và đặt ra quá nhiều mục tiêu cho vấn đề giải quyết chung cư cũ ở Hà Nội, người dân chưa ý thức đúng đắn giữa quyền lợi và nghĩa vụ trong việc di dời khỏi những chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm, doanh nghiệp kỳ vọng về lợi ích quá cao đối với các dự án cải tạo chung cư cũ nên đã không cân đối được giữa chi phí bỏ ra và lợi ích thu về dẫn đến thất bại. 
 
Về nguyên nhân khách quan, các chung cư cũ phần lớn tập trung ở các khu vực nội thành Hà Nội (nơi có giá trị kinh tế rất cao song lại không thể gia tăng mật độ dân cư). Sự phức tạp về quyền sở hữu đối với loại hình chung cư cũ (chung cư cũ được ra đời từ thời kỳ bao cấp nhưng lại tồn tại qua nhiều thời kỳ chuyển giao của đất nước với những sự thay đổi về quyền sở hữu trong từng thời kỳ). Sự thiếu thốn về cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng tại các khu nhà tái định cư.

Xem thêm:
 

Giải pháp cân bằng lợi ích cho ba bên: Nhà nước - doanh nghiệp – người dân

Nhà nước phải đóng vai trò mấu chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa ba bên: Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân.

Chính sách với người dân:

- Tiến hành khảo sát, tổng hợp ý kiến của người dân ở các khu chung cư cũ về phương án thiết kế, chính sách di dân và các vấn đề liên quan, vừa tạo tâm lý sẵn sàng cho người dân vừa có thể tham khảo được những ý kiến của những người đang sống tại khu vực này.
 
- Phân nhóm dân cư dựa vào thu nhập, độ tuổi để xây dựng những chính sách phù hợp. Tạo điều kiện cho nhóm người dân có thu nhập thấp và trung bình nhận nhà dành cho người thu nhập thấp ở các khu vực ngoại thành với tỷ lệ quy đổi diện tích hấp dẫn (từ 2 đến 2,5 lần).
 
- Tạo lòng tin cho người dân tham gia góp vốn vào dự án, bằng cách thực hiện thành công việc thí điểm một dự án cải tạo chung cư cũ và tuyên truyền cho sự thành công đấy. Dưới sự bảo đảm của Nhà nước, người dân có thể góp vốn cùng doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy từng tỷ lệ vốn góp. Nhà nước cũng có thể tổ chức việc mua trái phiếu xây dựng khu chung cư cũ từ chính cư dân đang sống ở đây. Nếu nhận thức rõ lợi ích sẽ được hưởng sau này, người dân sẽ yên tâm để góp vốn cùng doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án.
 
- Dân cư ở khu chung cư cũ tham gia giám sát cộng đồng đối với dự án, để đảm bảo dự án theo đúng tiến độ đã lập, và tránh việc thất thoát lãng phí nguồn vốn nhà nước và người dân.

Chính sách với doanh nghiệp:

- Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn cho doanh nghiệp bằng cách cho vay vốn ưu đãi, miễn tiền thuế sử dụng đất.
 
- Hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng: đối với các hộ dân tích cực trong việc giải phóng mặt bằng được Nhà nước hỗ trợ miễn các loại thuế trong những năm đầu tái định cư ở khu ở mới. Đối với các hộ nhất định không chịu di dời, chính quyền sẽ có biện pháp cưỡng chế để đảm bảo tiến độ của dự án.
 
- Việc chồng tầng đối với các khu chung cư cũ cải tạo là điều cần thiết phải làm. Tuy nhiên để đảm bảo mật độ dân cư theo quy hoạch của thành phố thì các dự án có thể học tập kinh nghiệm của Nhật Bản. Diện tích để xây nhà chung cư cao tầng sẽ nhỏ, phần diện tích này có thể dùng để đền bù cho dân và để làm văn phòng cho thuê, còn lại phần diện tích khác thì xây nhà ở thấp tầng hoặc nhà ở liền kề để bán với giá cao hơn. Vị trí các khu chung cư cũ đều nằm ở các quận trung tâm nên việc bán nhà ở mặt phố hoặc nhà ở liền kề sẽ không gặp khó khăn như các khu vực ngoại thành khác. Doanh nghiệp cần khảo sát thị trường và lập dự án chi tiết trước khi đưa ra phương án thiết kế cho việc cải tạo chung cư cũ.