Có được mua nhà đang thế chấp ngân hàng và thủ tục mua bán cần những gì?

1 tháng trước
Không phải ai cũng may mắn mua được những ngôi nhà có đầy đủ pháp lý. Có nhiều trường hợp, người bán do nợ nần nên đã thế chấp ngôi nhà đang ở cho ngân hàng. Vậy việc mua bán những ngôi nhà như thế được pháp luật quy định như thế nào và cần làm thủ tục gì để tránh rủi ro.

Có được mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Hiện nay, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong trường hợp, tài sản bị xử lý do vi phạm thì bên bán sẽ không thực hiện được hợp đồng mua bán với bên mua. Ở trường hợp này, pháp luật đã quy định như thế nào?
 

Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng
 
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
 
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì  bên thế chấp không  được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
 
Do vậy nếu bạn muốn mua căn nhà đang thế chấp ngân hàng phải có sự đồng ý của ngân hàng, giữa bên mua và bên bán.
 
Vậy thủ tục mua bán cần những gì?
 
Sẽ xảy ra hai trường hợp nếu bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà khi nhà đang thế chấp:
 
1. Bên vay thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp.
Trong trường hợp này, để tránh những rủi ro không đáng, phía bên mua có thể lựa chọn cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
 
Theo đó, gia đình bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ ngôi nhà sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn. Tuy nhiên cần lưu ý, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các văn phòng công chứng uy tín.
 
Tiếp đó, chủ nhà phải tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản nhằm bảo đảm ngôi nhà với một tài sản bảo đảm khác để giải chấp căn nhà bạn định mua. Sau khi có sổ đỏ, hai bên mua và bán sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.
 
2. Cả ba bên cũng lập thỏa thuận về việc thanh toán nợ vay của bên bán với ngân hàng
 
Trong trường hợp này, gia đình bạn và người chủ ngôi nhà cùng với ngân hàng sẽ lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Lưu ý thỏa thuận được lập thành văn bản và có công chứng rõ ràng. Theo thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
 
Sau đó, ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua. Sau đó, bạn có thể làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản. Cuối cùng, nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ pháp lý, thì trong khoảng thời hạn tối đa 30 ngày, bạn có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã sang tên.

>> xem thêm thông tin mua bán chung cư