Những quy định mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

2 tuần trước
Rất nhiều gia đình, do trước đây không có điều kiện nên đã chọn mua căn hộ chung cư giá rẻ chưa có sổ hồng. Tuy nhiên do hiện tại có kế hoạch bán lại để chuyển sang căn hộ rộng rãi hơn, nên băn khoăn không biết quá trình chuyển nhượng có phức tạp?
 
Sở hữu một ngôi nhà của riêng mình là điều mơ ước của rất nhiều người với đầy đủ giấy tờ pháp lý. Không ít người đã chọn phương án mua nhà chưng cư khi chưa có sổ đỏ. Nhưng thực tế việc mua bán này khá rủi ro.
 
Thường thì khách hàng mua chung cư dạng này chỉ làm hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, di chúc… và khi  Chủ đầu tư ra sổ hồng thì sẽ đứng tên người chủ đầu tiên. Do vậy nếu chủ nhà không hợp tác sang tên cho người mua thì sẽ gây rất nhiều phiền phức. Những người mua tiếp theo chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi?!
 

Một số lưu ý khi mua căn hộ chưa có sổ hồng
 

Vậy khi nào được được chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ hồng?


Theo quy định Luật Nhà ở 2014 Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
Căn cứ Luật Kinh Doanh bất động sản 2014 quy định tại 
Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
 
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
 
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
 
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
 
Điều 11. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
 
1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
 
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
 
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
 
4. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
 
- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

 
Căn cứ theo các quy định nêu trên, thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. 
 
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
 
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);
 
- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

 
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Lưu ý: Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
 
Do vậy nếu trường hợp mua bán của bạn không thuộc trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi chưa nhận được sổ hồng thì bạn không thể thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở bởi hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng. Tuy nhiên, hai bên có thể lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc bạn sẽ bán căn hộ này cho người mua.
Trong hợp đồng đặt cọc thì hai bên chỉ cần lập thành văn bản là có giá trị pháp lý. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng/chứng thực.