Thiếu hiểu biết, nhiều người mất oan khoản thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

1 tháng trước
Vì thiếu hiểu biết về luật, không ít người gặp khó khăn trong việc chứng minh căn nhà bán là căn nhà sở hữu duy nhất nên đã phải "nộp oan" khoản thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán nhà.

Tại sao phải mất khoản thuế TNCN khi bán nhà


Trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ ở Thanh Trì, Hà Nội là một ví dụ điển hình. Cách đây 1 năm, anh chị rao bán nhà đất cấp 4 rộng 50m2 tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì với giá 1,2 tỷ đồng. Chị Thơ chia sẻ do đây là căn nhà đầu tiên của anh chị từ sau khi kết hôn, nên gia đình chị cũng chẳng quan tâm gì đến những quy định, cũng như những khoản chi phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

Vì không hiểu biết nên sau khi làm hợp đồng công chứng, vợ chồng tôi cùng bên mua ra phòng tài nguyên môi trường huyện kê khai và nộp thuế TNCN để hoàn thành thủ tục sang tên cho bên mua thỏa thuận trong hợp đồng. Chị chia sẻ: “Khi đó, tôi chẳng hề biết có quy định nào về việc miễn thuế, chúng tôi cứ kê khai, nộp thuế và nghĩ rằng đó là một nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải làm. Số tiền thuế TNCN mà chúng tôi đóng bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, về sau khi một người bạn thân của tôi cũng bán nhà và anh chẳng phải mất đồng tiền nào về khoản thuế TNCN thì tôi mới vỡ lẽ. Trong luật có quy định rõ ràng về trường hợp miễn thuế TNCN với việc sở hữu duy nhất một nhà ở. Trong trường hợp này để chứng minh người bán chỉ cần làm bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của bạn và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công chứng là bên thuế sẽ chấp nhận được miễn thuế TNCN.

Khác với gia đình chị Thơ, trường hợp của anh Nguyễn Lâm may mắn hơn. Là người làm trong giới bất động sản, anh Lâm nắm rất rõ những quy định của pháp luật trong việc mua bán chuyển nhượng nhà ở, căn hộ chung cư.
Mới đây anh có bán một căn nhà 35m2 tại Từ Liêm. Anh Lâm mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển khẩu về đây. Khi bán nhà anh biết rất rõ về trường hợp được miễn thuế của mình tuy nhiên có một điều vướng mắc đó là anh không có khẩu ở Từ Liêm và khẩu của anh vẫn ở cùng bố mẹ tại huyện Đan Phượng, nên không ai có thể xác nhận cho anh cam kết về việc sở hữu căn nhà duy nhất.

Khi bán nhà, anh Lâm có đến chi cục thuế Quận hỏi về việc này và được hướng dẫn về địa phương làm bản cam kết không có bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương, cũng như hoàn toàn không có quyền thừa kế mảnh đất hiện nay bố mẹ anh đang ở để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất.
Đồng thời cam kết có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày. Cũng như cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo tra cứu sổ đỏ và sổ hộ khẩu công chứng. Như vậy, anh Lâm đã không phải đóng đồng thuế TNCN nào.

Tuy nhiên, ở đây cần hiểu là việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất chưa có một quy định cụ thể nào vì có rất nhiều trường hợp khác nhau.  Tùy từng địa phương, chi cục thuế sẽ có những yêu cầu khác nhau, người bán nhà cần phải thực hiện theo. Do vậy trước khi thực hiện mua bán bất động sản, người bán cần phải tìm hiểu kỹ về luật thuế TNCN trong quá trình chuyển nhượng bất động sản để không phải oan khoản thuế TNCN.


Trường hợp nào được miễn thuế TNCN?


Dưới đây là luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định rõ ràng về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Luật thì quy định rất rõ tuy nhiên trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế oan là điều dễ hiểu.